【限价房】北京今年72块住宅用地“限价” 溢价能力面临挑战

    北京今年72块住宅用地“限价” 溢价能力面临挑战

北京今年72块住宅用地全部“限价”

今年已成交宅地67宗、未成交5宗，全部为限房价、共有产权住房地块，开发商溢价能力面临挑战

12月7日，北京土地拍卖市场迎来全年收官之月的第一拍，来自房山的两宗共有产权住房地块分别被金融街、金隅摘得，总成交价43.6亿元，未来销售价格均为26000元/平方米。至此，2017年北京土地成交金额已达到2652.6亿元，创历史新高。算上12月单月还未拍卖的5宗住宅地块，预计全年累计成交金额将超过2800亿元。

值得关注的是，已经成交的67宗和未成交的5宗住宅地块，全部为共有产权住房、“限房价、竞地价”地块并配建部分自持住宅物业。对此，中原地产市场研究部总监郭艳萍表示，这形成了“三分天下”的土地供应结构，将有利于平抑房价、推动市场回归理性。但对于开发商来说，提升限价房的溢价能力成为最大挑战。郭艳萍认为，可以通过建立高度专业的产品体系+财务体系+营销体系，来实现更多利润空间。

限价房成绝对主流

今年年初，北京市在土地供应上落实了“房子是用来住的，不是用来炒的”定位要求，进一步优化商品住宅用地供应结构，加大中低价位、中小套型普通商品住宅用地供应比例。因此，在后续的土地供应上，“限价房”地块成为绝对的主流，主要呈现形式是“限房价、竞地价”和共有产权住房地块。

来自中原地产研究中心的统计数据显示，2017年1-11月，北京住宅用地累计成交65宗，成交面积874万平方米，成交金额2212亿元，同比翻三番。其中，“限房价、竞地价”住宅用地成交面积331万平方米，占比50%，成交量是去年的9倍。共有产权住房面积248万平方米，占比37%，成交规模为去年的7.8倍。自持部分面积85万平方米，占比13%。纯商品住宅用地供应为零。

土地供应结构呈现限价商品住宅、公有产权房、租赁住房三分天下的局面，不仅从体量上加大供给，其结构也得到更为合理的优化。

郭艳萍认为，年初，整体调控逻辑和思路已经很清晰，房子是用来住的，不是用来炒的。上半年的调控手段主要是各种“限”字政策，短平快，下半年，政府实施长效调控，从源头上加大土地供应，通过“限价房”地块的供应来有效地平抑房价。今年应该是限价房地块的起点，明年包括北京在内的一线城市，都将可能会成为一个常用手段。

险资冒尖 联合拿地占比近四成

分析完土地供应结构，让我们看看2017年各大开发商在北京土地市场的表现以及所呈现出的特点。

首先是开发商拿地更为理性和谨慎，数据显示，11月北京住宅地块平均溢价率仅为7%，而全年是26%。与此同时，流拍在时隔两年后再次出现在北京。来自北京市平谷区的一宗公建混合住宅用地流拍，流拍原因除了地块位置较远外，还有就是利润空间太窄。对于开发商来说，未来拍地更看重性价比，利润空间低且升值空间小的地块将会被谨慎对待。

其次，联合拿地当仁不让成为最大亮点。事实上，这种方式已不新鲜，但是今年趋势更加明显。

中原地产研究中心统计数据显示，前11月北京成交的87宗经营性地块中，有37宗被联合体拿去，虽然占比37%，但是在北京房企2017年拿地排名中，排名第一的首开集团，所得15宗地块全部为联合拿地，排名第二的保利集团，10宗地块联合所得，2宗独自竞得，紧随的龙湖、万科、旭辉等房企也全部是联合拿地。

当然，拿地成本高企、大体量的资金腾挪、开发难度加大等都成为联合拿地的原因，风险分担、抱团取暖、优势互补、合作共赢成为开发商之间的默契与共识。

另一个值得指出的点是险资的重新冒尖，犹记得两年前险资在股权层面对于房企的大肆举牌以及在土地市场的攻城略地，可以说是“闻险丧胆”。

不过此次似乎有所不同，11月北京成交的两宗商业金融用地，1宗位于丰台丽泽金融商务区，该宗地块从竞拍条件来看，为金融机构量身定制，即便如此，仍遭到激烈角逐，最终经过40轮厮杀，华夏人寿以35.5亿元竞得，溢价率达41%。另一宗地块位于石景山鲁谷，竟得单位为天安人寿保险股+北京保险产业园。

在分析人士看来，这给开发商一个警醒，政府出让土地并不一定是要卖给开发商，也可以直接卖给用户，诸如险资企业，他们有资金实力、物业持有能力，在产业布局上又能达到规划要求，很有竞争力，这股力量不可小觑。

盈利空间小 开发商寻找破局之路

如果说在北京拿地难，那么做产品溢价更是难上加难，特别是在前有限价后有高地价的当下。

数据显示，前11月份北京已经成交的65宗住宅用地，全部为“限价房”地块，部分地块楼面价高企，接近未来商品房限售单价。

9月21日成交的丰台区城乡一体化西局村旧村改造项目，总成交价62.6亿元，未来商品住房销售均价不超过77800元/平方米，最高销售单价不得超过81690元/平方米，但是楼面价高达6.8万元/平方米，距离售价仅1万元的距离。

11月7日，石景山区五里坨组团地块以86亿元的总成交价成为北京2017年的年度总价地王，未来商品住宅最高销售单价不得超过54625元/平方米，但是目前的周边二手房售价已经超过6万元/平方米。为此，据说拿地开发商老板专门飞往北京呆了七天，找大量客户进行访谈，开会到凌晨3点研究产品，目的是为了做出高溢价的产品。

上述分析人士表示，以往的产品打造逻辑是，户型+精装+附加值，如果一个项目楼面价是5万元/平方米，未来可能会卖到10万元/平方米，售价高，开发周期长，这里面会有两万的利润覆盖掉产品打造周期的成本，但是现在不行了，地价高，还设置了价格上限。

郭艳萍认为，如何在有限的空间寻求溢价，这对于开发商来说是最大的挑战，这要求他们在高周转逻辑下重新寻找破局之路。

对于开发商未来的盈利之路，郭艳萍建议，应该是高度专业的产品体系+财务体系+营销体系。如果说以往是寻求增值的方式来提高溢价空间，那么未来就是压缩营销和财务成本，加快周转速度，同时对客户进行精准识别，以最迅速最高效的手段达成交易。

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